Předčasné splacení hypotéky se vyplatí, když zůstane rezerva

Kdy se vyplatí předčasné splacení hypotéky? Tehdy, když ušetřený úrok převýší případný poplatek a po splacení vám zůstane dost peněz na rezervu. Samotná výše sazby nestačí, protože peníze po splacení už nemáte k dispozici. Na jedné modelové domácnosti uvidíte, jak se čísla skládají. Výpočty jsou ilustrační a skutečné podmínky najdete ve své smlouvě.

Modelová situace: Jana a půl milionu na účtu

Jana má hypotéku 2 000 000 Kč se sazbou pět procent. Na spořicím účtu má 500 000 Kč s úrokem tři procenta. Zvažuje, zda hypotéku o tuto částku splatit.

Splacením 500 000 Kč ušetří ročně na úroku hypotéky přibližně 25 000 Kč. Na spořicím účtu by za stejnou dobu získala asi 15 000 Kč, před zdaněním. Rozdíl činí zhruba 10 000 Kč ročně.

To je ovšem hrubý rozdíl. Jana by přišla o hotovost, kterou má pro případ nouze. Číslo samo o sobě tedy nerozhoduje.

Poplatek za předčasné splacení

V době fixace může banka požadovat náhradu nákladů spojených s předčasným splacením. Zákon její výši omezuje, a podmínky najdete ve smlouvě. Po skončení fixace bývá splacení zpravidla bez poplatku.

Pokud by banka účtovala hypoteticky jedno procento z 500 000 Kč, tedy 5 000 Kč, Janin roční zisk klesne zhruba na 5 000 Kč. Poplatek se tedy vyplatí zvážit. Záleží na tom, kolik času do konce fixace zbývá.

Často je výhodnější počkat na konec fixace. Mimořádnou splátku pak provedete bez poplatku. Nebo využít roční limit zdarma, pokud ho smlouva umožňuje.

Rezerva je důležitější než sazba

Splacená hypotéka vrátí peníze zpět jen s obtížemi. Banka znovu úvěr nenabídne tak snadno, hlavně při poklesu příjmů. Proto je dobré ponechat si nezbytnou rezervu.

Obvykle se doporučuje mít úspory na několik měsíců výdajů. Částku přizpůsobte stabilitě příjmu a počtu osob v domácnosti. Jana by měla nejdřív rezervu vytvořit a zbytek použít na splátku.

Pokud se rozhodnete splatit celou částku, nechte rezervu na odděleném účtu. Je dostupná, ale není pod pokušením. Rezerva je hlavní pojistka.

Jiné využití peněz

Zvažte, co se stane, kdybyste volné peníze použili jinak. Splatit drahou spotřebitelskou půjčku je zpravidla výhodnější než hypotéku. Úrok bývá několikanásobně vyšší.

Další možností je investice nebo spoření na důchod. Výnos není garantovaný, takže jde o jiné riziko. Rozhodnutí závisí na míře vaší opatrnosti.

Podívejte se také na daňovou stránku. Úroky z hypotéky lze za určitých podmínek odečíst od základu daně. Aktuální pravidla ověřte, protože se mění.

Mimořádná splátka místo úplného splacení

Nemusíte splatit vše najednou. Pravidelné mimořádné splátky v rámci ročního limitu snižují dluh bez poplatku. Hodí se, pokud příjem kolísá.

Zeptejte se, zda splátka zkrátí dobu, nebo sníží měsíční platbu. Zkrácení ušetří víc na úrocích. Snížení splátky zvyšuje volnost v rozpočtu.

Po každé platbě požádejte o aktualizovaný kalendář. Zkontrolujte, zda odpovídá. Archivujte potvrzení.

Jak se rozhodnout v praxi

Spočítejte rozdíl mezi úrokem hypotéky a výnosem volných peněz. Odečtěte poplatek a jmenujte rezervu. Pokud výsledek zůstává kladný, předčasné splacení má smysl.

Nechte si od banky vyčíslit konkrétní částku k datu splacení. Zahrnuje jistinu, úroky a případné poplatky. Splatit můžete až po jejím ověření.

Poraďte se, pokud je částka vysoká nebo situace složitá. Rozhodnutí je dlouhodobé a obtížně vratné. Klid v rozpočtu bývá cennější než ušetřený úrok.

Zdroje

• Česká národní banka
• Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru