Jak se zachovat před koncem fixace hypotéky, aby vás nepřekvapila

Konec fixace hypotéky nepřichází nečekaně, a přesto mnoho lidí řeší nabídku banky až tehdy, když je termín za dveřmi. Co dělat před koncem fixace hypotéky? Začít půl roku předem, spočítat splátku při vyšší sazbě a porovnat aspoň dvě další nabídky. Banka vás sice osloví sama, ale její první návrh nemusí být nejvýhodnější. Pojďme si projít nejčastější omyly, které dlužníky v tomto okamžiku stojí peníze, a ukážeme si, co platí doopravdy.

Omyl: banka vše vyřeší sama

Banka vám před koncem fixace obvykle pošle nabídku nové sazby. Zpravidla se tak děje několik měsíců předem, přesný termín ale určují podmínky smlouvy. Nabídka je ovšem obchodní návrh banky, ne vaše nejlepší možnost.

Když se na dopis neozvete, smlouva zpravidla počítá s tím, že se úvěr dál úročí podle podmínek, které banka stanoví. Jaké to bude, zjistíte ve smlouvě a v obchodních podmínkách. Může to znamenat sazbu výrazně vyšší, než jakou by vám nabídla jiná banka.

Proto si smlouvu vytáhněte dřív, než nabídka přijde. Zapište si datum konce fixace, zůstatek jistiny a zbývající počet let. S těmito třemi údaji můžete jednat s kteroukoli bankou.

Omyl: nabídka z vaší banky je jediná možnost

Máte tři základní cesty. První je přijmout novou fixaci u stávající banky, druhá je vyjednat lepší podmínky, třetí je přejít k jiné bance, což se nazývá refinancování. Čtvrtou možností je úvěr splatit z vlastních úspor, pokud je máte.

Banky si zákazníky drží, takže po upozornění na konkurenční nabídku často sníží sazbu nebo prominou poplatek. Zeptejte se přímo, jestli je jejich nabídka pevná, nebo se dá upravit. Odpověď si nechte potvrdit v textu.

Při srovnání nestačí sledovat jen sazbu. Dívejte se na délku fixace, poplatky, podmínky mimořádných splátek a na to, kolik budete celkem platit. Nižší sazba na kratší dobu může vyjít hůř než o něco vyšší sazba, která vám dá jistotu.

Kolik může rozdíl sazby znamenat

Ilustrační výpočet: zbývá 2 000 000 Kč a 20 let splácení. Při sazbě 4 % je měsíční splátka přibližně 12 100 Kč, při 6 % přibližně 14 300 Kč. Rozdíl činí asi 2 200 Kč měsíčně, tedy zhruba 26 000 Kč ročně.

Takový rozdíl se promítne do domácího rozpočtu. Pokud už teď končíte měsíc s malou rezervou, nová splátka ji může pohltit. Spočítejte si proto variantu, kdy sazba vyjde horší, než doufáte.

Příklad je zjednodušený a skutečná splátka závisí na smlouvě a typu úvěru. Přesný výpočet vám dá kalkulačka banky nebo její poradce. Důležité je mít vlastní odhad, abyste nabídku dokázali posoudit.

Omyl: refinancování nestojí nic navíc

Přechod k jiné bance obvykle zahrnuje ocenění nemovitosti, poplatky za zpracování a vklad zástavního práva do katastru. Některé z nich banka hradí, jiné ne, a proto si vyžádejte rozpis všech nákladů. Teprve potom porovnejte, zda úspora na úroku pokryje výdaje.

Pozor na časování. Pokud úvěr splácíte mimo konec fixace, může banka požadovat náhradu nákladů. Zákon na konci fixace umožňuje předčasné splacení bez takových nákladů, proto se refinancování plánuje právě na tento den.

Refinancování také znamená nové posouzení příjmů. Pokud se vám mezitím příjem snížil nebo jste změnili práci, nemusí nová banka úvěr schválit. Ve stejném případě je pak nejjistější dohoda se stávající bankou.

Kdy začít a v jakém pořadí

Ideální je začít přibližně šest měsíců před koncem fixace. Za ten čas stihnete získat nabídky, ocenění i podání žádosti. Refinancování totiž trvá týdny, ne dny.

1. Zjistěte datum konce fixace a aktuální zůstatek dluhu.
2. Spočítejte si splátku při vyšší sazbě, než doufáte.
3. Vyžádejte nabídku od své banky a aspoň od dvou dalších.
4. Porovnejte celkové náklady včetně poplatků.
5. Rozhodněte se dřív, než vám skončí lhůta na přijetí nabídky.

Pokud si nejste jistí, projděte čísla s nezávislým finančním poradcem. Ověřte si, že je registrovaný u České národní banky. Doporučení, které vám nic nestojí, bývá proto dobré brát s rozumnou rezervou.

Když se rozpočet blíží limitu

Pokud je nová splátka na hraně, řešte to před koncem fixace, ne po něm. Banka může nabídnout prodloužení splatnosti, čímž se splátka sníží, ale celkově zaplatíte víc. Zeptejte se také na dočasné snížení splátky.

Zvažte i drobnější kroky: zkrátit jiné výdaje, využít pojištění schopnosti splácet, pokud ho máte, nebo splatit část dluhu z rezervy. Každý z nich změní výsledek o něco jiné částky. Nejlepší je kombinace, která vás nezruinuje na jiné straně.

Když vidíte, že splácení nezvládnete, nečekejte na první zmeškanou splátku. Napište bance, popište situaci a doložte ji. Banky mají postupy pro dlužníky v potížích a čím dřív se ozvete, tím víc možností zůstane.

Časté otázky

Kdy mi banka pošle nabídku na novou fixaci?

Většinou několik měsíců před koncem fixace, přesný termín je ve smlouvě nebo obchodních podmínkách. Nečekejte na dopis, nabídky od jiných bank si vyžádejte sami dříve. Pokud nabídka nedorazí, banku kontaktujte.

Mohu hypotéku splatit na konci fixace bez poplatku?

Obecně ano, na konci fixace lze úvěr splatit bez sankce. Podmínky ale ověřte ve své smlouvě a zákoně o spotřebitelském úvěru. Zjistěte také, do kdy musíte banku o splacení písemně informovat.

Co se stane, když neudělám nic?

Úvěr se zpravidla dál úročí podle toho, co stanoví smlouva nebo banka. Sazba může být vyšší než u konkurence, takže mlčení bývá dražší než jednání. Zjistěte konkrétní následky ve své smlouvě.

Mohu změnit banku, když splácím řádně?

Ano, nová banka ale posoudí vaši bonitu a nemovitost jako při žádosti o nový úvěr. Přechod plánujte na konec fixace, aby nevznikly náklady za předčasné splacení. Vše si nechte spočítat dopředu.

Zdroje

• Česká národní banka
• Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru
• Ministerstvo financí ČR