Výběr nejvýhodnější půjčky na bydlení s ohledem na splácení

Nejvýhodnější půjčka na bydlení je ta, která má nízký úrok a zároveň vám dovolí rozumně splácet po celou dobu. Na koupi bytu nebo domu se nejčastěji hodí hypotéka, na rekonstrukci menšího rozsahu úvěr ze stavebního spoření nebo účelový spotřebitelský úvěr. Americká hypotéka je bezúčelová a bývá dražší. Při výběru se dívejte na dnešní úrok i na to, co se stane po skončení fixace.

Splácet budete roky. Podmínky splácení proto rozhodují stejně jako cena.

Tři hlavní možnosti

	Hypotéka	Úvěr ze stavebního spoření	Americká hypotéka
Účel	koupě, stavba, rekonstrukce	bydlení, často i menší rekonstrukce	libovolný
Zajištění	nemovitost	u menších částek často bez zástavy	nemovitost
Úrok	obvykle nejnižší	podle podmínek, často pevný	vyšší než u hypotéky
Doba splácení	až desítky let	kratší	až desítky let

Hypotéka: na co myslet při splácení

U hypotéky si volíte délku fixace, tedy dobu, po kterou se nemění úroková sazba. Krátká fixace může mít nižší sazbu, ale dřív vás čeká nové nastavení podmínek, které může být lepší i horší. Delší fixace dává jistotu splátky na více let. Před koncem fixace vám banka pošle nabídku nové sazby a v tu chvíli můžete hypotéku bez poplatků refinancovat jinde nebo ji mimořádně splatit. U úvěrů na bydlení je navíc možné jednou ročně k výročí smlouvy splatit bez sankce část jistiny. Česká národní banka stanovuje doporučené limity, kolik si lze půjčit vzhledem k hodnotě nemovitosti. Jejich aktuální podobu si ověřte u banky, během let se mění.

Úvěr ze stavebního spoření

Hodí se na menší částky, typicky rekonstrukci koupelny, výměnu oken nebo střechy. U nižších částek často nevyžaduje zástavu nemovitosti a úrok bývá pevný po celou dobu splácení, což usnadňuje plánování rozpočtu. Doba splácení je kratší než u hypotéky, takže splátka bývá vyšší. U větších částek porovnejte nabídku s hypotékou, rozdíl v úroku a v podmínkách může být znatelný.

Na rekonstrukci se dá použít i hypotéka, pokud ji spojíte s koupí nebo pokud máte nemovitost, kterou lze zastavit. Při rozsáhlé přestavbě to bývá levnější cesta. Banka ale obvykle vyžaduje rozpočet stavby a peníze uvolňuje postupně podle faktur, takže počítejte s více papírováním a s tím, že si čerpání musíte hlídat.

Americká hypotéka jen s rozmyslem

Je bezúčelová. Zajišťuje se nemovitostí, kterou už vlastníte. Peníze můžete použít na cokoli, proto ji nabízejí banky i nebankovní poskytovatelé. Úrok ale bývá vyšší než u klasické hypotéky a v sázce je váš domov. Na bydlení samotné se obvykle vyplatí účelový úvěr, americká hypotéka dává smysl spíš výjimečně.

Třeba když potřebujete větší částku a jiný úvěr nedostanete. Ani tehdy ale nepodepisujte bez výpočtu, kolik zaplatíte celkem, a bez jasného plánu, jak ji budete splácet i při výpadku příjmu.

Co porovnat, než podepíšete

RPSN a celkovou částku, kterou zaplatíte, poplatky za vedení úvěru a za odhad nemovitosti, podmínky mimořádných splátek a délku fixace. Zeptejte se, zda je sleva na úroku podmíněná pojištěním nebo účtem u banky, a co se stane, když tyto podmínky přestanete plnit. Spočítejte si také, zda splátku zvládnete, kdyby se sazba po fixaci zvýšila o jeden či dva procentní body. Pokud by vám pak rozpočet nevycházel, zvažte menší úvěr nebo delší fixaci.

Ilustrační výpočet: hypotéka 3 000 000 Kč na 30 let se sazbou 4,5 % má splátku zhruba 15 200 Kč. Po pěti letech fixace zbývá doplatit asi 2 735 000 Kč. Kdyby nová sazba byla 6 %, splátka by na zbývajících 25 let vzrostla přibližně na 17 600 Kč, tedy o 2 400 Kč měsíčně.

Tolik navíc musí rozpočet unést.

Když už splácíte

Nejdůležitější okamžik přichází několik měsíců před koncem fixace. Nečekejte pasivně na nabídku své banky, porovnejte ji s ostatními a vyjednávejte. Přechod k jiné bance k datu fixace je bez sankcí. Pokud máte volné peníze, zvažte mimořádnou splátku právě k tomuto datu, zkrátí dobu splácení a sníží úroky na roky dopředu.

A kdyby splátky přestaly vycházet kvůli ztrátě práce nebo nemoci, ozvěte se bance hned. U hypoték se dá často domluvit dočasné snížení splátek nebo jejich odklad, mnohem snáz než ve chvíli, kdy už jste v prodlení.

Zdroje

• Česká národní banka
• Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru
• Ministerstvo financí České republiky