Jak poznat, kdy se vyplatí refinancování hypotéky

Refinancování hypotéky se vyplatí, když úspora na splátkách za pár let převýší jednorázové náklady přechodu. Kdy se vyplatí refinancování hypotéky, poznáte jednoduše: vydělte náklady měsíční úsporou a získáte počet měsíců, za které se vám výměna vrátí. Pokud vyjde doba kratší než nová fixace, přechod dává smysl. Níže najdete odpovědi na otázky, které si dlužníci kladou nejčastěji, včetně nákladů, které se snadno přehlédnou, a chvíle, kdy je lepší zůstat u stávající banky.

O kolik musí klesnout sazba, aby se přechod vyplatil?

Pevný práh neexistuje, protože záleží na zůstatku dluhu a zbývající době. U velké jistiny a dlouhého splácení udělá i menší rozdíl sazby citelnou úsporu. U malého zůstatku téměř žádnou.

Ilustrační výpočet: zůstatek 3 000 000 Kč, 25 let do konce. Při sazbě 5,5 % je splátka přibližně 18 400 Kč, při 4,5 % přibližně 16 700 Kč. Rozdíl je zhruba 1 700 Kč měsíčně, tedy asi 21 000 Kč za rok.

Pokud by přechod stál 25 000 Kč, vrátí se přibližně za čtrnáct měsíců. Čísla jsou orientační a skutečné náklady si musíte zjistit u konkrétních bank. Vždy ale počítejte, za jak dlouho se výměna zaplatí.

Jaké náklady přechod obnáší?

Nové bance musíte doložit hodnotu nemovitosti, což obvykle znamená odhad. Banka může účtovat poplatek za zpracování úvěru, některé jej však zvýhodněně prominou. Samostatně se platí správní poplatek za vklad zástavního práva do katastru nemovitostí a zrušení původní zástavy.

• ocenění nemovitosti
• poplatek za zpracování nebo čerpání úvěru
• vklad nového a výmaz původního zástavního práva v katastru
• případná náhrada nákladů za předčasné splacení uprostřed fixace
• pojištění nemovitosti, pokud ho nová banka vyžaduje v jiném rozsahu

Výši jednotlivých položek si vyžádejte písemně. Některé banky část nákladů hradí, aby zákazníka získaly. Tuto nabídku ale vždy porovnávejte s celkovou cenou úvěru.

Kdy je nejlepší chvíle k přechodu?

Nejlevněji se přechází na konci fixace, kdy lze úvěr splatit bez náhrady nákladů. Plánujte tedy tak, aby nová hypotéka byla schválená a připravená k čerpání těsně před tímto dnem. Celý proces trvá týdny.

Uprostřed fixace může stávající banka požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Zákon její výši omezuje, přesto je třeba ji do výpočtu započítat. Někdy se i tak vyplatí přejít dřív, pokud je rozdíl sazeb velký.

Budoucí vývoj sazeb nikdo nezná. Rozhodujte se proto podle čísel, která máte, a podle toho, jaké splátky zvládnete i při horším scénáři. Delší fixace dává jistotu, kratší pružnost.

Jak porovnat nabídky bank?

Sama sazba nestačí. Dvě nabídky se stejnou sazbou se mohou lišit v poplatcích, v podmínkách mimořádných splátek i ve vázaných službách. Srovnávejte proto stejné parametry a zapisujte si je vedle sebe.

Co porovnat	Na co se zaměřit
Sazba a délka fixace	jak dlouho je sazba zaručená
RPSN a celková částka	kolik zaplatíte do posledního dne
Poplatky při přechodu	ocenění, zpracování, katastr
Mimořádné splátky	kolik a kdy lze splatit bez nákladů
Vázané služby	pojištění nebo účet, které sazbu podmiňují

Pokud je sazba podmíněná vedením účtu nebo pojištěním, započítejte jejich cenu. Může se stát, že nominálně nižší sazba vyjde celkově hůř.

Co když nemovitost nebo příjem nestačí?

Nová banka zkoumá žádost jako nový úvěr. Posoudí vaše příjmy, závazky i hodnotu nemovitosti. Pokud se příjem snížil nebo jste změnili zaměstnání, schválení nemusí vyjít.

Hodnota nemovitosti také hraje roli. Pokud ocenění vyjde nižší, než jste čekali, banka může vyžadovat vyšší vlastní podíl, tedy doplatit část dluhu. Počítejte s touto možností předem.

V takovém případě je rozumné jednat se stávající bankou. Ta vás zná, ví, že splácíte, a může se pružněji domluvit na úpravě sazby. Alternativou je částečně splatit dluh z rezervy a požádat o novou sazbu.

Kdy raději zůstat u stávající banky?

Zbývá-li málo let nebo malý zůstatek, úspora často nepokryje náklady přechodu. V takovém případě stačí požádat o lepší sazbu u stávající banky. Argumentem je konkurenční nabídka.

Zůstaňte také tehdy, pokud nová úspora závisí na produktech, které nepotřebujete. Nebo když by přechod znamenal zhoršení podmínek, například kratší možnost mimořádných splátek. Číslo bez kontextu může být zavádějící.

A pokud se vám zhoršila finanční situace, nejdřív promluvte s bankou o úpravě splátek. Nová hypotéka v takové chvíli většinou není dostupná. Včasná komunikace je levnější než kterékoli refinancování.

Časté otázky

Mohu refinancovat hypotéku opakovaně?

Ano, zákon to neomezuje. Každé refinancování ale znamená nové náklady, takže má smysl jen tehdy, když úspora převýší výdaje. Mezi změnami proto nechte dostatečný odstup a vždy počítejte.

Platí se při refinancování znovu poplatek za katastr?

Ano, vklad nového zástavního práva je zpoplatněn. Banka vám částku sdělí předem. Výši správního poplatku si můžete ověřit u katastrálního úřadu, protože se může měnit.

Musím nové bance dokládat příjmy?

Ano, posuzuje se jako nový úvěr. Banka zkoumá příjmy, závazky i nemovitost. Připravte si doklady o příjmech a smlouvu ke stávající hypotéce, urychlíte tím schválení.

Zdroje

• Česká národní banka
• Český úřad zeměměřický a katastrální
• Ministerstvo financí ČR