Nemovitost se zástavou hypotéky prodáte, když banka dostane svoje

Prodat nemovitost s hypotékou lze, jen musí být zajištěno, že banka dostane svůj dluh a zástava zmizí z katastru. Neznamená to, že byste museli nejdřív celý úvěr splatit z vlastních peněz. Jak prodat nemovitost se zástavou hypotéky, záleží na kupní ceně, výši dluhu a ochotě banky spolupracovat. Čtenářské otázky níže vás provedou od prvního telefonátu s bankou až po výmaz zástavy, včetně úschovy kupní ceny.

Musí banka s prodejem souhlasit?

Ano, zástavní právo banky se váže k nemovitosti a nový vlastník ho přebírá. Banka proto musí vědět, že prodáváte, a dát k prodeji souhlas nebo alespoň potvrzení postupu. Ve smlouvě o úvěru najdete, co přesně vyžaduje.

Zavolejte do banky ještě před inzerátem. Zeptejte se, jaké doklady budete potřebovat a kolik dluhu zbývá. Banka sdělí aktuální zůstatek i číslo účtu pro splacení.

Pokud hypotéka nese výhodný úrok, banka někdy nabídne převod na kupujícího. Ten se musí stát dlužníkem a projít schválením. Obvykle se to řeší jen výjimečně.

Jak se dluh splatí z kupní ceny?

Nejběžnější je, že kupující neplatí celou částku prodávajícímu, ale část posílá přímo bance. Zbytek jde vám. Platba se zpravidla vyřizuje přes úschovu u advokáta, notáře nebo banky.

Příklad: nemovitost se prodá za 4 000 000 Kč, dluh činí 2 500 000 Kč. Z kupní ceny se bance uhradí dluh a poplatky, vám zůstane zbytek. Částky jsou ilustrační a konkrétní výpočet si vyžádejte v bance.

Úschova chrání obě strany. Peníze se vyplatí až ve chvíli, kdy je vklad do katastru proveden a zástava vymazána. Kupující se nebojí o nemovitost a vy se nebojíte o peníze.

Co když cena dluh nepokryje?

Pokud trh klesl nebo jste nemovitost koupili draho, může prodej přinést méně, než dlužíte. Rozdíl pak zůstává dluhem u banky. Dříve než nemovitost nabídnete, spočítejte, zda se vám prodej vyplatí.

Banka může souhlasit s prodejem za nižší částku a zbytek převést na nezajištěný úvěr. Podmínky nabídne podle vaší situace. Zkuste dojednat splátky, které zvládnete.

Další možností je prodej odložit nebo nemovitost pronajmout. Pokud nedokážete splácet, jednejte s bankou co nejdřív. Dobrovolný prodej bývá výhodnější než nucená dražba.

Jaké doklady připravit?

Budete potřebovat list vlastnictví, úvěrovou smlouvu, zástavní smlouvu a potvrzení o zůstatku dluhu. Dále průkaz energetické náročnosti budovy a doklady k bytu či domu. Při prodeji bytu přibývá potvrzení od společenství vlastníků.

Zkontrolujte, zda na nemovitosti nevázne další zástava, věcné břemeno nebo předkupní právo. Kupující je uvidí na listu vlastnictví. Čím dřív je odhalíte, tím snáz je vyřešíte.

Prověřte, kdo je vlastník. U manželů může být nutný souhlas obou. Neúplný souhlas by mohl smlouvu ohrozit.

Kdy se zástava vymaže?

Po splacení dluhu vydá banka potvrzení nebo souhlas s výmazem. Návrh se podává na katastr nemovitostí a výmaz obvykle následuje po vyřízení. Doba se liší podle vytížení úřadu.

V praxi se výmaz často řeší tak, že kupní smlouva počítá s vkladem vlastnického práva a zároveň s výmazem zástavy. Advokát nebo realitní makléř koordinuje kroky. Vy si ověřte, kdo co podává.

Po výmazu zkontrolujte list vlastnictví. Banka vám také vydá potvrzení o splacení úvěru. Uschovejte si ho natrvalo.

Kolik prodej stojí navíc?

Počítejte s poplatkem za předčasné splacení, pokud ho smlouva uvádí. U spotřebitelských hypoték zákon omezuje, kdy a v jaké výši lze poplatek účtovat, například při prodeji nemovitosti bývá situace odlišná. Přesné podmínky si ověřte ve smlouvě a u banky.

Dále platí poplatky za právní služby, ocenění, katastr a případně daň z příjmu z prodeje. Osvobození od daně závisí na době vlastnictví a využití nemovitosti. Pravidla se mění, proto je ověřte u finanční správy.

Poctivý rozpočet pomůže zjistit, kolik skutečně dostanete. Přidejte i stěhování a případné překlenovací bydlení. Rozhodnutí tak uděláte na základě čísel, ne očekávání.

Zdroje

• Česká národní banka
• Český úřad zeměměřický a katastrální
• Ministerstvo pro místní rozvoj ČR